Nuova legge sulle donazioni: addio ai rischi per chi compra
Effetti per acquirenti, venditori, eredi e banche
Lo scorso 26 novembre 2025 la Camera ha definitivamente approvato la legge che riforma la circolazione degli immobili ricevuti per donazione (articolo 44 del cosiddetto DDL Semplificazioni).
“E se domani arrivasse un erede a contestare tutto?” è una tipica riflessione di chi, fino a pochi giorni fa, prendeva in considerazione l’acquisto di una casa proveniente da donazione.
In passato è capitato che un acquirente si ritrovasse coinvolto in una causa ereditaria e rischiasse di perdere l’immobile acquistato regolarmente, anche a molti anni di distanza dall’atto notarile. Questa situazione poco piacevole ha frenato molto il mercato immobiliare: gli immobili provenienti da donazioni sono stati considerati “scomodi” sul mercato. Molti acquirenti non li volevano e le banche rifiutavano il mutuo.
Acquirenti
Con la nuova legge approvata, lo scenario cambia completamente: la riforma mette al sicuro gli acquirenti e rende molto più fluida la vendita degli immobili donati.
Un erede “leso” nella propria quota poteva agire contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione dell’immobile. Con la nuova riforma, invece, l’acquirente non potrà più essere costretto a restituire l’immobile proveniente da donazione. Gli eredi conservano un diritto di credito verso il donatario, ma non possono più togliere la casa a chi l’ha comprata.
Banche
Gli eredi conservano un diritto di credito verso la persona alla quale è stata fatta una donazione, ma ora non possono più rivalersi sull’acquirente. Le banche, quindi, sono più serene e più disponibili a erogare finanziamenti con maggiore tranquillità, venendo meno il rischio di restituzione.
Venditore
Per chi vende un immobile donato, la casa torna a essere vendibile. Non c’è più l’obbligo di attendere tempi lunghissimi per evitare possibili contestazioni, né la necessità di sottoscrivere assicurazioni dedicate. La vendita diventa più semplice e il valore dell’immobile non soffre più del “timbro” della donazione.
Eredi legittimari
Per gli eredi legittimari, la tutela non viene meno: mantengono pienamente il diritto a ottenere ciò che spetta loro, ma dovranno esercitarlo nei confronti del donatario (persona fisica o giuridica che riceve una donazione, diventandone il beneficiario) e non del nuovo proprietario.
Assenza e morte presunta dell’erede scomparso
l’assenza potrà essere dichiarata una volta decorso un anno (in luogo del vigente termine biennale) dalla data alla quale risale l’ultima notizia della persona scomparsa;
la morte presunta potrà essere dichiarata una volta decorsi cinque anni (in luogo del termine decennale oggi vigente) dalla data alla quale risale l’ultima notizia inerente all’esistenza in vita della persona assente.
In Italia una parte significativa del patrimonio immobiliare si tramanda proprio attraverso donazioni familiari. Finora, però, questa pratica aveva un effetto collaterale. La nuova normativa sblocca il mercato degli immobili donati e dei relativi mutui, favorendo anche una migliore pianificazione patrimoniale.